A regularização de imóveis em posse é um tema de grande relevância no Brasil, um país onde muitas pessoas residem em imóveis que possuem apenas de forma possessória, sem o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis. Embora a posse seja uma forma reconhecida de exercício de direitos sobre um imóvel, ela não oferece a mesma segurança jurídica e os mesmos benefícios que a propriedade plena. Este artigo explora os benefícios da regularização de imóveis para quem possui apenas a posse, destacando os aspectos legais, econômicos e sociais envolvidos.
1. Entendendo a Diferença entre Posse e Propriedade
1.1. Posse
A posse é o direito de usar e gozar de um bem, sem, no entanto, possuir o título de propriedade formalmente registrado. Em termos práticos, o possuidor pode morar, explorar ou utilizar o imóvel como se fosse o proprietário, mas não tem o reconhecimento legal pleno da propriedade. No Brasil, a posse pode ser protegida por ações possessórias, como reintegração e manutenção de posse, mas ela não confere ao possuidor todos os direitos decorrentes da propriedade.
1.2. Propriedade
A propriedade, por outro lado, é o direito pleno sobre o imóvel, reconhecido e registrado oficialmente no Cartório de Registro de Imóveis. O proprietário tem o direito de usar, gozar e dispor do bem, podendo vendê-lo, alugá-lo ou transmiti-lo para seus herdeiros. A propriedade plena é conferida por meio de um título registrado, que oferece segurança jurídica ao titular.
2. Importância da Regularização Imobiliária
2.1. Segurança Jurídica
Um dos principais benefícios da regularização do imóvel para o proprietário que só possui a posse é a segurança jurídica. A posse, embora possa ser reconhecida, é sempre uma situação de incerteza, pois o possuidor pode enfrentar disputas com terceiros ou mesmo com o antigo proprietário. Quando o imóvel é regularizado e o título de propriedade é registrado, o novo proprietário passa a ter a garantia jurídica plena de que aquele bem lhe pertence, eliminando os riscos de litígios futuros.
A regularização fundiária, seja por meio de usucapião (judicial ou extrajudicial) ou pela adjudicação compulsória, oferece ao possuidor a possibilidade de transformar a posse em propriedade, garantindo assim todos os direitos decorrentes dessa condição.
2.2. Valorização do Imóvel
A regularização do imóvel também traz benefícios econômicos significativos, especialmente no que diz respeito à valorização do bem. Um imóvel que está apenas na posse tem valor de mercado inferior a um imóvel devidamente registrado, pois o comprador enfrenta riscos ao adquirir um imóvel sem título regular. Quando o imóvel é regularizado, seu valor de mercado pode aumentar substancialmente, tornando-o mais atrativo para venda ou para obtenção de financiamento.
Em muitas regiões do Brasil, especialmente em áreas urbanas, o valor dos imóveis regularizados pode ser até 30% maior do que o de imóveis não regularizados. Além disso, um imóvel regularizado tem maior liquidez no mercado, ou seja, é mais fácil de vender ou de utilizar em negociações financeiras.
2.3. Acesso a Crédito e Financiamentos
Outro benefício direto da regularização do imóvel é o acesso a crédito e linhas de financiamento bancário. Bancos e instituições financeiras não concedem financiamento para a compra de imóveis que não estão devidamente registrados no Cartório de Registro de Imóveis. Isso limita o potencial de venda do imóvel e também impede que o proprietário utilize o bem como garantia em operações de crédito, como empréstimos e hipotecas.
Após a regularização, o proprietário pode utilizar o imóvel como garantia para obter financiamentos, o que é especialmente útil para quem deseja realizar reformas, construir ou mesmo investir em outros empreendimentos. O acesso a crédito é um benefício tangível e imediato, que muitas vezes justifica os custos envolvidos na regularização.
2.4. Direito de Herança e Sucessão
A regularização do imóvel também tem implicações diretas no direito sucessório. Um imóvel que não está registrado em nome do possuidor não pode ser devidamente transmitido aos herdeiros em caso de falecimento. Sem o título de propriedade, o imóvel não integra formalmente o espólio do falecido, o que pode gerar conflitos entre os herdeiros e até mesmo a perda do bem em disputas judiciais.
Com a regularização, o imóvel passa a integrar o patrimônio do proprietário de forma plena, garantindo que, em caso de falecimento, ele seja transmitido aos herdeiros de acordo com a vontade do titular ou com as normas do direito sucessório. Isso oferece segurança e tranquilidade para as famílias, evitando conflitos futuros.
2.5. Participação em Programas de Regularização e Melhoria Urbana
Muitos municípios brasileiros possuem programas de regularização fundiária e melhoria urbana que visam a garantir o acesso da população a serviços básicos, como saneamento, água, energia elétrica e pavimentação. No entanto, para participar desses programas, o imóvel precisa estar devidamente regularizado.
A regularização permite que o imóvel seja incluído em projetos de urbanização e infraestrutura, o que pode resultar em melhorias significativas na qualidade de vida dos moradores. Além disso, em alguns casos, a regularização permite o acesso a incentivos fiscais e isenções de impostos para obras de melhoria.
2.6. Redução de Riscos de Desapropriação
Imóveis em situação de posse irregular podem estar mais vulneráveis a processos de desapropriação por parte do poder público, especialmente em áreas urbanas em processo de desenvolvimento. O poder público, ao implementar projetos de interesse social, como a construção de vias, parques ou empreendimentos habitacionais, pode desapropriar imóveis, e a falta de regularização dificulta a defesa do possuidor e a obtenção de uma justa indenização.
Ao regularizar o imóvel, o proprietário tem maior proteção em caso de desapropriação, podendo exigir uma compensação justa e adequada, conforme previsto na legislação brasileira.
3. Formas de Regularização de Imóveis com Posse
3.1. Usucapião
A usucapião é um dos meios mais comuns de regularização de imóveis em posse no Brasil. Esse instituto permite que o possuidor adquira a propriedade do imóvel após o cumprimento de certos requisitos legais, como a posse pacífica e ininterrupta por um determinado período de tempo, o que varia de acordo com a modalidade de usucapião.
A usucapião pode ser realizada tanto pela via judicial quanto pela via extrajudicial. A usucapião extrajudicial, regulamentada pela Lei nº 13.105/2015 (Novo Código de Processo Civil) e pelo Provimento nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), é um procedimento administrativo realizado diretamente no cartório de registro de imóveis, proporcionando maior celeridade e menos custos.
3.2. Adjudicação Compulsória
A adjudicação compulsória é uma medida judicial ou extrajudicial que permite ao possuidor de um imóvel, que já tenha cumprido todas as obrigações previstas em um contrato de compra e venda, obter a propriedade do bem quando o vendedor se recusa a formalizar a escritura definitiva. Esse procedimento é especialmente comum em casos de imóveis adquiridos por meio de compromissos de compra e venda não registrados.
3.3. Regularização Fundiária Urbana (REURB)
A Regularização Fundiária Urbana (REURB), instituída pela Lei nº 13.465/2017, é um programa voltado para a regularização de núcleos urbanos informais, permitindo que moradores de áreas irregulares obtenham o título de propriedade de seus imóveis. A REURB tem como objetivo promover a inclusão social, a melhoria da qualidade de vida e o acesso à infraestrutura básica para os moradores de áreas irregulares.
A REURB divide-se em duas modalidades: a REURB-S (Regularização de Interesse Social), destinada a áreas ocupadas predominantemente por população de baixa renda, e a REURB-E (Regularização de Interesse Específico), voltada para áreas ocupadas por população de média e alta renda. Esse programa tem sido uma importante ferramenta de regularização no Brasil, especialmente em grandes centros urbanos.
4. Custos Envolvidos na Regularização do Imóvel
A regularização de imóveis em posse envolve alguns custos, como:
Honorários advocatícios: Dependendo da complexidade do caso, pode ser necessário contratar um advogado para auxiliar no processo de regularização.
Taxas cartoriais: A lavratura de escrituras, registro de imóveis e outros atos necessários para a regularização têm custos variáveis, de acordo com o estado e o valor do imóvel.
Impostos: Em alguns casos, como na adjudicação compulsória, pode ser necessário o pagamento de impostos sobre a transmissão da propriedade, como o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
No entanto, esses custos muitas vezes são compensados pelos benefícios econômicos, como a valorização do imóvel e o acesso ao crédito.
5. Considerações Finais
A regularização do imóvel para proprietários que possuem apenas a posse é um processo que oferece inúmeros benefícios, tanto em termos de segurança jurídica quanto de valorização patrimonial e acesso a direitos. A transformação da posse em propriedade plena traz tranquilidade e estabilidade para as famílias, permitindo o pleno exercício dos direitos sobre o bem e garantindo a transmissão patrimonial para as próximas gerações.
Além disso, a regularização amplia as possibilidades econômicas, permitindo que o imóvel seja utilizado como garantia para financiamentos e melhorando o acesso a serviços públicos e programas de melhoria urbana. Embora envolva custos, a regularização do imóvel é um investimento que pode trazer retornos significativos, tanto em termos financeiros quanto de qualidade de vida.
Portanto, é essencial que os possuidores de imóveis irregulares busquem regularizar sua situação, contando com o auxílio de profissionais especializados para garantir que o processo seja realizado de forma segura e eficiente.
