A usucapião é um instituto jurídico que possibilita a aquisição de propriedade por meio da posse prolongada e ininterrupta de um bem, cumprindo certos requisitos estabelecidos pela legislação. Esse instituto se baseia na função social da propriedade, que visa não apenas o aproveitamento do imóvel, mas também a sua regularização em prol de uma ordem social justa. A usucapião de imóvel urbano, em particular, tem grande relevância nas áreas urbanas densamente povoadas, onde o direito à moradia e a função social da propriedade ganham ainda mais importância.

Este artigo se propõe a abordar detalhadamente as definições, requisitos e limites da usucapião de imóvel urbano, com base nas decisões e entendimentos do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Além de explorar os aspectos legais fundamentais, também analisaremos a aplicação prática do instituto e como ele é interpretado pelos tribunais superiores.

1. Conceito e Fundamentação Legal da Usucapião de Imóvel Urbano

A usucapião é um modo de aquisição de propriedade que ocorre de forma originária, ou seja, sem que haja a necessidade de uma transmissão de direitos por ato entre vivos ou causa mortis. Especificamente no contexto urbano, a usucapião pode ocorrer de diversas maneiras, de acordo com o tempo de posse e as condições em que esta se dá.

1.1. Usucapião Especial Urbana

Prevista no artigo 183 da Constituição Federal e no artigo 1.240 do Código Civil, a usucapião especial urbana é uma modalidade específica que visa regularizar a posse de imóveis de até 250 metros quadrados, utilizados para moradia do possuidor ou de sua família. Os requisitos são: posse ininterrupta e pacífica por cinco anos, sem oposição, e que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel, seja urbano ou rural.

1.2. Usucapião Extraordinária

Outra modalidade importante de usucapião urbana é a usucapião extraordinária, disciplinada pelo artigo 1.238 do Código Civil. Ela exige posse contínua e pacífica por 15 anos, sem necessidade de justo título ou boa-fé. O prazo pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

1.3. O Estatuto da Cidade e a Usucapião Coletiva

O Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) trouxe regulamentações adicionais para a usucapião de imóveis urbanos, incluindo a possibilidade de usucapião coletiva. Essa modalidade permite que uma coletividade de possuidores, em situação de composse, adquiram a propriedade de um imóvel urbano. Para isso, a posse deve ser contínua, ininterrupta e com fins de moradia, por no mínimo cinco anos, e a área total deve ser superior a 250 metros quadrados.

2. Requisitos para o Reconhecimento da Usucapião de Imóvel Urbano

Os requisitos para o reconhecimento da usucapião variam de acordo com a modalidade pretendida. Contudo, certos elementos são comuns a todas as formas de usucapião: a posse deve ser mansa, pacífica, contínua e com animus domini, ou seja, com a intenção de dono.

2.1. Posse Mansa e Pacífica

Para que a usucapião seja reconhecida, a posse deve ser exercida de forma mansa e pacífica, sem violência ou oposição por parte de terceiros. Isso significa que o possuidor deve exercer o controle sobre o imóvel de maneira pública e notória, sem contestação.

2.2. Posse Ininterrupta

A posse não pode ser interrompida durante o período necessário para a usucapião. Isso implica que o possuidor deve manter o uso contínuo do imóvel durante todo o tempo exigido pela lei, sem que haja interrupções significativas, como abandono temporário ou perda da posse.

2.3. Animus Domini

O animus domini é a intenção de exercer o domínio sobre o imóvel, como se fosse o proprietário. Este é um dos elementos essenciais para a configuração da usucapião. O possuidor deve tratar o imóvel como se fosse de sua propriedade, realizando manutenções, pagando tributos e protegendo-o contra invasões.

2.4. Limites Territoriais

No caso da usucapião especial urbana, há um limite territorial claro: o imóvel deve ter, no máximo, 250 metros quadrados. Esse limite é estabelecido para garantir que o benefício da usucapião seja destinado a possuidores de imóveis com finalidade residencial e de pequeno porte, cumprindo assim a função social da propriedade.

2.5. Inexistência de Outro Imóvel

Um requisito importante para a usucapião especial urbana é que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel, urbano ou rural. Esse critério visa assegurar que a usucapião beneficie aqueles que realmente necessitam de uma moradia, evitando que proprietários de outros imóveis possam adquirir mais propriedades por meio desse instituto.

3. A Função Social da Propriedade e a Usucapião

A usucapião está intimamente ligada ao princípio da função social da propriedade, previsto na Constituição Federal. Esse princípio impõe que toda propriedade deve cumprir uma função social, ou seja, deve ser utilizada de forma que beneficie não apenas o proprietário, mas também a sociedade como um todo.

3.1. Jurisprudência do STJ sobre a Função Social

Em várias decisões, o STJ tem enfatizado a relação entre a usucapião e a função social da propriedade. No julgamento do REsp 1.818.564, por exemplo, o ministro Moura Ribeiro destacou que a usucapião permite a prevalência da posse adequadamente exercida sobre a propriedade que não cumpre sua função social. Esse entendimento reforça a ideia de que a propriedade deve ser utilizada de maneira produtiva e benéfica para a comunidade.

3.2. Redistribuição de Riquezas e Interesse Público

A usucapião também tem sido vista como um mecanismo de redistribuição de riquezas, permitindo que aqueles que utilizam a terra de forma produtiva e socialmente útil possam adquirir a propriedade. Isso está em linha com o interesse público e com os princípios que regem a ordem econômica e social no Brasil.

4. Limites e Controvérsias na Usucapião de Imóvel Urbano

Embora a usucapião seja uma ferramenta importante para a regularização fundiária e a garantia do direito à moradia, sua aplicação não está isenta de controvérsias e limites. A seguir, discutimos algumas das principais questões debatidas no âmbito do STJ.

4.1. Reconhecimento da Usucapião no Curso do Processo Judicial

Uma questão que frequentemente surge é se o prazo necessário para a usucapião pode ser completado durante o curso de um processo judicial. No julgamento do REsp 1.361.226, a Terceira Turma do STJ considerou que é possível reconhecer a usucapião se o prazo for alcançado enquanto o processo está em tramitação.

O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, afirmou que o magistrado deve considerar fatos ocorridos após a propositura da ação, que sejam constitutivos ou extintivos de direito, independentemente de provocação das partes. Isso significa que, mesmo que o prazo não tenha sido cumprido no momento da propositura da ação, a usucapião pode ser reconhecida se o prazo se completar antes do julgamento final.

4.2. Aquisição de Metade do Imóvel e Usucapião Especial Urbana

Outra controvérsia diz respeito à possibilidade de usucapião especial urbana quando o possuidor já é proprietário de metade do imóvel. No REsp 1.909.276, a Terceira Turma do STJ decidiu que a aquisição de metade do imóvel não impede o reconhecimento da usucapião especial urbana.

O entendimento do STJ é que, mesmo que o possuidor seja proprietário de metade ideal do imóvel, ele pode usucapir a outra metade se exercer a posse com exclusividade e se não possuir outro imóvel destinado à moradia. Essa decisão demonstra a flexibilidade da interpretação judicial em favor da efetivação do direito à moradia.

4.3. Enfiteuse e Usucapião

A enfiteuse, um direito real que permite ao enfiteuta o uso de um imóvel pertencente a outrem mediante o pagamento de foro anual, também levanta questões interessantes em relação à usucapião. No REsp 1.228.615, a Quarta Turma do STJ decidiu que a usucapião é possível em casos onde a enfiteuse não foi registrada no cartório de registro de imóveis.

O ministro Luis Felipe Salomão, relator do caso, destacou que o registro é um pressuposto para a existência de direitos reais, e sua ausência impede a configuração da enfiteuse. Dessa forma, se a enfiteuse não foi registrada, não há impedimento para a aquisição do imóvel por usucapião.

4.4. Usucapião de Áreas Inferiores ao Módulo Urbano

Outro ponto de debate é se é possível a usucapião de áreas urbanas que sejam inferiores ao módulo estabelecido em lei municipal. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.667.843 e REsp 1.667.842 (Tema 985), decidiu que o reconhecimento da usucapião extraordinária não pode ser impedido em razão de a área ser inferior ao módulo urbano.

O ministro Luis Felipe Salomão, relator do caso, argumentou que o legislador não estabeleceu parâmetros mínimos para a usucapião de áreas urbanas, diferentemente do que ocorre na usucapião especial rural. Portanto, o fato de a área ser menor que o módulo urbano não impede o reconhecimento da usucapião.

4.5. Ação de Usucapião e Pedido Extrajudicial

A possibilidade de ajuizamento de ação de usucapião sem a necessidade de prévio pedido extrajudicial foi outra questão relevante decidida pelo STJ. No REsp 1.824.133, a Terceira Turma definiu que o ajuizamento da ação de usucapião não está condicionado à negativa do pedido em cartório.

O relator, ministro Paulo de Tarso Sanseverino (falecido), destacou que o artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, introduzido pelo Código de Processo Civil de 2015, faculta ao interessado pedir a usucapião em cartório, sem prejuízo da via judicial. Dessa forma, o possuidor pode optar por ingressar diretamente com a ação judicial, sem necessidade de buscar primeiro a via extrajudicial.

4.6. Gratuidade em Ação de Usucapião Especial Urbana

A questão da gratuidade em ações de usucapião especial urbana também foi objeto de discussão no STJ. No REsp 1.517.822, a Terceira Turma entendeu que a gratuidade não pode ser conferida a quem tem condições de arcar com as despesas processuais, mesmo que o parágrafo 2º do artigo 12 da Lei 10.257/2001 preveja esse benefício.

O ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator do caso, argumentou que a Lei 10.257/2001 concede uma presunção relativa de hipossuficiência, que pode ser afastada se houver prova em contrário. No caso específico, o próprio autor reconheceu que não preenchia os requisitos para a gratuidade, o que levou ao indeferimento do pedido.

4.7. Usucapião de Imóvel Abandonado do Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

A Terceira Turma do STJ também enfrentou a questão da usucapião de imóveis vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH). No REsp 1.874.632, o colegiado decidiu que não é possível usucapir imóvel vinculado ao SFH, mesmo em caso de abandono.

A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, explicou que o SFH é um sistema destinado a resolver o problema habitacional no país, e os imóveis vinculados a ele têm natureza de bem público, insuscetível de prescrição aquisitiva. A prevalência do interesse público sobre o interesse particular foi o fundamento para a decisão, que negou a usucapião do imóvel.

4.8. Uso Simultâneo de Imóvel para Moradia e Comércio

Uma questão relevante para a usucapião especial urbana é se o uso simultâneo do imóvel para moradia e comércio impede o reconhecimento da usucapião. No REsp 1.777.404, a Terceira Turma decidiu que o uso misto do imóvel não impede a usucapião especial urbana, desde que a porção comercial seja utilizada para o sustento do possuidor e de sua família.

A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, destacou que o uso exclusivo para moradia não é um requisito previsto nos dispositivos legais e constitucionais que tratam da usucapião especial urbana. Dessa forma, o uso misto do imóvel, desde que voltado para a subsistência do possuidor, não impede a aquisição da propriedade por usucapião.

4.9. Intervenção de Terceiros em Ação de Usucapião

Finalmente, no julgamento do REsp 1.726.292, a Terceira Turma definiu que não cabe intervenção de terceiros na modalidade de oposição em ações de usucapião. Isso significa que terceiros interessados não podem intervir na ação de usucapião como opositores, mas devem se limitar a apresentar contestação.

O ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator do caso, explicou que a ação de usucapião é um juízo universal, onde todos os interessados são convocados a se manifestar. A intervenção de terceiros como opositores seria desnecessária, já que a contestação é suficiente para a defesa de seus interesses.

5. Considerações Finais

A usucapião de imóvel urbano é um instituto complexo, com inúmeras nuances e particularidades que demandam uma análise cuidadosa por parte dos juristas e dos tribunais. As decisões do STJ demonstram a importância de interpretar a usucapião à luz dos princípios constitucionais, especialmente o da função social da propriedade, e de garantir que o instituto continue a servir como um mecanismo eficaz para a regularização fundiária e a garantia do direito à moradia.

As diversas modalidades de usucapião e os requisitos específicos para cada uma refletem a necessidade de equilibrar o direito à propriedade com a necessidade social de promover o uso adequado e produtivo dos imóveis urbanos. A jurisprudência do STJ tem contribuído para o desenvolvimento e a consolidação desse equilíbrio, garantindo que a usucapião continue a desempenhar seu papel fundamental no ordenamento jurídico brasileiro.

Em um contexto de crescente urbanização e escassez de moradias, a usucapião se mostra cada vez mais relevante como uma ferramenta para assegurar que as propriedades urbanas sejam utilizadas de maneira justa e socialmente responsável. A função social da propriedade, o direito à moradia e a necessidade de regularização fundiária são temas centrais que continuarão a orientar a interpretação e a aplicação da usucapião pelos tribunais brasileiros nos próximos anos.